Comment modifier les statuts d’une association syndicale libre ?

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Panorama de l’Association syndicale libre (FSA) Si vous êtes propriétaire d’une propriété située dans un complexe foncier avec des espaces communs (routes, espaces verts, éclairage…), il est très probable que vous soyez membre d’une association syndicale libre (« ASL ») de propriétaires.

Dans la pratique, l’ASL est généralement administré par des propriétaires qui sont impliqués mais qui ne sont pas légalement initiés. En fait, les véritables implications de cette organisation sont rarement connues des propriétaires.

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Ce qu’il faut savoir sur l’ASL, compte tenu de l’ordonnance du 1er juillet 2004 sur les associations syndicales de propriétaires et de son décret d’application du 3 mai 2006, les textes régissant leur fonctionnement à ce jour :

Qu’est-ce qu’un ASL ?

Établie le plus souvent dans des lotissements, cette structure peut également être utilisée dans des condominiums verticaux.

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Généralement créé par le promoteur lors de la construction du complexe foncier, il peut également être fait par les propriétaires eux-mêmes dans le cas où le premier n’aurait pas été soumis à cette formalité.

Ce association vise à organiser la maintenance, la réparation, voire la construction d’équipements communs ainsi qu’à mettre en œuvre des actions d’intérêt commun afin de :

— Prévenir les risques naturels ou sanitaires, la pollution et les nuisances ; — Préserver, restaurer ou exploiter les ressources naturelles ; — Développer ou entretenir divers cours d’eau, lacs ou plans d’eau, cours d’eau et réseaux ; — Mise en évidence des propriétés.

En ce qui concerne ces différents objectifs, l’association s’intéresse directement aux décisions qu’elle prend, chaque propriétaire entrant dans son périmètre.

Qui sont ses membres ?

Sont membres de droit de l’association, tous propriétaires de biens dans son périmètre, lui-même fixé par les statuts. Ces « statuts » sont les textes établis lors de la création de l’ASL, et en réglementant le fonctionnement.

L’adhésion est donc rattachée à la propriété et non à la personne du propriétaire. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, chaque copropriétaire est reconnu comme membre.

Il s’ensuit que, mécaniquement, en cas de transfert de propriété d’un bien situé dans le champ d’application de l’ASL, l’acheteur deviendra membre de droit de l’association. Ce dernier devra donc se conformer au paiement de la contribution prévue par les statuts, et aux obligations qui en découlent.

De plus, lors de l’achat d’un bien immobilier, il est important que l’acheteur soit vigilant quant à la présence éventuelle d’une ASL et puisse ainsi définir toute obligation future envers lui.

Par qui est-il administré ?

Comme la loi laisse une certaine liberté aux statuts pour fixer les organes de fonctionnement, ces associations ne sont pas toutes administrées de la même manière. En outre, les tâches et pouvoirs attribués à chacun des organes sont également prévus par les statuts.

Néanmoins, l’association sera gérée au moins par les organismes suivants :

— Un général rassemblement réunissant tous les membres de l’ASL. Ces derniers doivent se réunir au moins une fois par an et voter sur toutes les décisions importantes : modification des statuts, engagement des dépenses, accord sur les contrats de maintenance/maintenance, etc. — Un syndicat composé de membres élus parmi les copropriétaires adhérents. — Un président qui, outre les pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts, est responsable de la mise à jour de la liste des propriétaires, ainsi que des éventuelles formalités de publicité en cas de modifications statutaires.

Lorsque la portée de l’association est importante et nécessite un certain investissement, des fonctions auxiliaires peuvent être mises en place : vice-président, trésorier…

Comment cela fonctionne-t-il en pratique ?

Le fonctionnement de l’ASL est légèrement similaire à celui d’un condominium.

En effet, chaque année, l’assemblée générale doit se réunir pour, d’une part, décider du bilan financier et matériel de l’année écoulée et, d’autre part, pour voter sur la les actions possibles à mettre en place pour l’année à venir. En cas de circonstances exceptionnelles, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée.

Au quotidien, il appartiendra au président et au syndicat de la FSA de mettre en œuvre les actions et les objectifs fixés par l’assemblée générale et de veiller à ce que les intérêts de ses membres soient respectés.

Ses statuts sont-ils conformes à la législation en vigueur ?

L’ordonnance de 2004 refonde complètement le statut juridique de la FSA en légiférant sur de nombreux points qui n’étaient auparavant traités que dans les statuts de l’association et non prévus par la loi.

Ainsi, la FSA ayant été créée en vertu de la législation précédente, c’est-à-dire avant 2004, avait l’obligation de mettre ses statuts en conformité avec ce nouveau régime et de se déclarer en préfecture avant le 5 mai 2008.

Dans la pratique, il est toujours courant que cette conformité n’ait pas été réalisée par les associations concernées. Toutefois, en l’absence de cette , c’est la vie même de la FSA qui est affectée notamment par les deux risques suivants :

— L’un des membres de la FSA pourrait parfaitement contester devant les tribunaux compétents les décisions qui seraient prises par l’assemblée générale sur la base de dispositions statutaires non mises à jour et devenues illégales ; — L’absence de déclaration dans la préfecture fait perdre à l’ASL son droit d’intenter une action en justice.

À ce jour, il est toujours possible de prendre les mesures nécessaires pour régulariser la situation et permettre à votre ASL d’adopter des statuts conformément aux exigences légales.

Pour aller plus loin sur ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter ; EDC peut vous aider dans ce processus.

Alexandre BERNOT — Avocat, Universimmobilier

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