Comment passer de l’indivision à la SCI ?

Que ce soit en famille, en conjoint ou entre amis, acheter auprès d’autres personnes présente des avantages. Mais faut-il créer une société civile immobilière (SCI) ou acheter en simple indivision ? Tout dépend de vos besoins et de vos priorités, les deux options présentant des avantages et des inconvénients…

SCI ou indivision ? Commençons par la SCI

Si vous êtes actuellement en indivision et que vous souhaitez bénéficier des avantages d’une structure plus formalisée, vous pourriez envisager la transformation en SCI. Cette transformation permet de convertir une propriété détenue en indivision en une propriété détenue par une SCI.

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Ce processus nécessite plusieurs étapes, notamment la rédaction des statuts de la SCI, la désignation d’un gérant, et l’enregistrement de la nouvelle structure auprès du registre du commerce et des sociétés.

Bien que cette transformation entraîne des frais et des formalités supplémentaires, elle peut offrir une plus grande flexibilité et une gestion plus efficace de la propriété. Il est recommandé de consulter un expert pour vous aider à naviguer dans ce processus et à comprendre les implications fiscales et juridiques.

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Définition et cadre

Une société civile immobilière (SCI) est une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier. Concrètement, il s’agit du contrat par lequel plusieurs personnes regroupent un ou plusieurs biens immobiliers afin de partager à la fois les profits mais aussi les pertes.

Les avantages

La flexibilité est l’un des avantages de la SCI dans la mesure où les statuts permettent d’organiser et de préciser son fonctionnement, et donc les droits et devoirs des chaque individu, en particulier en cas d’affectation. Les associés, au moins deux, nomment un responsable et lui attribuent des pouvoirs de gestion. Il est donc possible de faire du « sur-mesure », ce qui est rassurant pour toutes les personnes impliquées.

Fiscalité

Du point de vue fiscal, SCI propose différentes options fiscales : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Étudier avec l’aide d’un expert, en fonction de vos objectifs, car cela peut vous aider à optimiser votre fiscalité.

Pour transmettre un patrimoine

Dans le registre des avantages notables, Civil Real Estate Society facilite également la transmission des actifs, encore une fois en réduisant les coûts. En particulier, il est possible de donner des parts de votre SCI à vos enfants, en prenant soin de ne pas dépasser le seuil d’allocation de 100 000 euros afin de ne pas avoir à payer de frais.

Lorsque le SCI est créé entre des membres d’une même famille, il devient un ICS familial qui permet de gérer une succession de la meilleure façon possible. Il est notamment utilisé lorsqu’un héritage commun est partagé afin d’éviter l’indivision (voir ci-dessous). Le SCI peut être un capital fixe ou variable, ce dernier étant privilégié puisque son capital peut évoluer sans autre formalité. Les nouveaux partenaires peuvent ainsi intégrer l’entreprise en toute simplicité et anonymat.

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Bien entendu, les avantages sont accompagnés de contraintes. La création du SCI implique des procédures et des formalités obligatoires, ce qui génère des coûts puisqu’il est nécessaire de faire appel aux services d’un notaire ou d’un avocat. Il est ensuite nécessaire de tenir des comptes, d’assurer la tenue d’une assemblée générale régulière et de rédiger le procès-verbal. Il est important d’être attentif au choix du gérant et à l’étendue de ses pouvoirs car les partenaires du SCI est responsable indéfiniment des dettes de la structure.

Incompatibilité SCI avec le statut LMNP

De plus, il est à noter que SCI ne vous permet pas de louer votre propriété avec le statut LMNP. Un gros inconvénient si votre objectif reste l’investissement locatif.

SCI ou indivision ? Indivision

Comme pour SCI, l’indivision consiste à posséder (via un achat ou un héritage) un ou plusieurs biens immobiliers. Dans le cadre d’une SCI, les partenaires détiennent des parts dans une entreprise. En indivision, les différents partenaires (les indivisaires) sont directement propriétaires du ou des biens en commun. Ceux-ci sont à la hauteur de leur participation financière, à condition que cette dernière soit spécifiée dans le contrat de vente (si rien n’est spécifié, les actions sont équivalentes). Si l’accord est parfait au sein du groupe et que la situation est « durable », l’indivision est une option à étudier. C’est très simple à mettre en œuvre : il n’y a aucune formalité à effectuer.

L’article 815 du Code civil dispose que « Nul n’est tenu de rester indivis ». Chaque individu peut donc quitter l’indivision à tout moment. Mais il faut savoir que les décisions (en partie en tout cas) doivent être prises à l’unanimité. Si l’un des partenaires est opposé à une proposition, celle-ci ne peut pas être mise en œuvre. Chacun conserve aussi le droit de pouvoir sortir de l’indivision quand il le juge bon. En d’autres termes, si l’un des associés veut vendre sa « part », il peut la vendre. Un point positif en termes de liberté (individuelle) mais qui a évidemment des conséquences pour l’autre (ou les autres) indivisaires qui jouit néanmoins d’un droit de préemption. Mais le rachat génère également des coûts puisqu’il faut ensuite retourner chez le notaire. Pour plus de sécurité, il est possible de faire établir un accord spécifique (5 ans renouvelable) avant un notaire qui spécifie les droits et les devoirs de chacun.

En résumé : SCI ou indivision ?

Pour conclure, vous disposez de plusieurs solutions pour investir avec d’autres. Mais il vaut mieux avoir l’esprit que, tant pour le SCI que pour l’indivision, il est toujours préférable de préciser certains points par écrit, même si l’accord entre les partenaires au moment de la signature semble éternel…