Réaliser la création d’une SCI
La société civile immobilière ou SCI est une entreprise à objet immobilier. Son statut juridique lui donne la possibilité d’optimiser la gestion de biens immobiliers. Ce type d’entreprise présente plusieurs avantages et peut s’avérer très utile pour la gestion de biens familiaux ou la participation à un investissement commun.
Vous voulez créer une SCI, mais vous faites face à des procédures administratives assez complexes que vous ignorez ? Nous vous disons tout ce que vous devez savoir sur les démarches de création ainsi que les documents nécessaires de votre dossier de création.
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SCI : parlons-en !
Définition d’une SCI et typologie
La société civile immobilière est une entreprise spécialement créée pour exercer des activités immobilières. Ces activités incluent l’achat, la location ou la gestion de patrimoine immobilier. La construction d’un immeuble pour location fait partie des activités d’une SCI.
Il faut toutefois noter que cette forme de société n’autorise pas l’exercice d’une activité commerciale ainsi que l’achat et la revente régulière d’immeubles. Avant de vous lancer, vous devez savoir qu’il existe différents types de SCI : la SCI construction vente, la SCI professionnelle et la SCI familiale.
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Chacun de ces types de SCI devra être choisi en fonction de l’activité que vous souhaitez mener. Alors comment créer une SCI qui a la particularité d’offrir la possibilité aux membres d’une famille de planifier la gestion ou l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers dans le cadre de leur patrimoine.
Principales caractéristiques de la SCI
Avant d’opter pour la SCI familiale, il est important pour vous de connaître les caractéristiques d’une SCI avant d’envisager la création de la vôtre. La SCI est une entreprise dont la forme juridique permet aux associés de disposer d’un patrimoine distinct de leurs avoirs personnels. Il faut nécessairement au moins deux associés (personnes physiques ou morales) pour procéder à la création d’une SCI.
Une SCI peut être dirigée par un ou plusieurs gérants qui peuvent être des partenaires de la société ou des personnes extérieurs recrutées pour leur expertise en management.
Une des particularités de la SCI que vous devez savoir est que les associés ou partenaires sont responsables des éventuelles dettes de la structure et pourront le cas échéant être appelés à les régler avec leurs biens personnels. Vous devez à titre faire la différence entre responsabilité non solidaire des associés (les associés sont responsables des dettes à concurrence de leur part dans le capital social) et la responsabilité subsidiaire (un seul ou plusieurs associés peuvent être appelés à régler les dettes de la société sur leurs fonds propres).
Les raisons de la création d’une SCI
L’un des principaux avantages d’opter pour une SCI réside dans la souplesse de fonctionnement. Ce type de société permet aux associés de s’organiser à leur convenance. D’autre part, il n’y a pas de minimum de capital requis, même un montant symbolique d’un euro suffit comme capital social pour la création d’une SCI. Vous avez des avantages fiscaux et des avantages dans la gestion et la transmission du patrimoine.
Obtenir des avantages fiscaux
Lors de la création de la société civile immobilière, les partenaires ont le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Si vous optez pour l’IR, sachez que le revenu net annuel devra être déclaré par chaque associé en fonction de ses parts dans le capital de la société. Mais dans le cas de l’IS, le résultat net avant imposition est déclaré par la structure et celle-ci se charge de payer les impôts. Réfléchissez bien à votre choix, car une fois fait il est définitif et vous ne pourrez plus le changer.
Avantages dans la gestion et la transmission du patrimoine
Dans une SCI, les associés ont la liberté de décider si le gérant peut ou ne pas acheter, louer ou vendre un bien immobilier de son propre chef. Le mode de fonctionnement de la SCI permet d’en faciliter la gestion car tous les investissements immobiliers sont regroupés au sein d’une même entité.
La mutualisation des charges permet de faciliter l’obtention d’un prêt ou de diminuer le coût d’un investissement immobilier. Avec une SCI, la transmission du patrimoine est plus aisée. Vous pouvez légalement créer une SCI avec vos enfants, il n’y a aucune limitation d’âge pour les associés. Dans ce cas de SCI dite familiale, vous pouvez plus facilement transmettre des parts à vos enfants dans le cadre d’un héritage.
Étapes de création d’une SCI
La création d’une SCI nécessite de passer par plusieurs étapes que sont la rédaction des statuts, le dépôt du capital, la publication légale d’une annonce, la finalisation du dossier d’immatriculation et enfin le dépôt dudit dossier auprès des services compétents.
Rédaction des statuts
Les statuts établissent les modalités de fonctionnement de votre structure, leur rédaction constitue la première étape indispensable dans la création de votre SCI. C’est le document des statuts qui définit les prérogatives accordées au gérant de la SCI. Il revêt un caractère obligatoire et fait ressortir les mentions suivantes :
la forme de la société (SCI), l’identité complète (nom et prénoms, date et lieu de naissance, adresse), le nom choisi pour votre SCI, l’activité que vous comptez mener (objet social), le siège social, la valeur du capital social, la durée de votre entreprise, les contributions de chaque associé, la désignation du gérant, les règles applicables à l’assemblée générale, la date de début et de fin de l’exercice social, les conditions et les situations de dissolution. Pour vous aider dans la rédaction des statuts, vous pouvez par exemple utiliser un modèle de statuts disponible en ligne.
Le capital social de la SCI est constitué de tous les apports en biens et en argent de la part des associés de la SCI. Ceux-ci vont en retour recevoir des parts sociales proportionnellement à leur contribution au capital social. Vous allez devoir ouvrir un compte bancaire à l’effet d’y déposer le capital social (en numéraire et en nature) bien que ce ne soit pas obligatoire. Ouvrir un compte est juste important pour distinguer l’activité de votre SCI de la vie personnelle des partenaires.
La bonne nouvelle est qu’il n’existe pas un montant minimum pour se lancer dans une SCI, vous pouvez le faire quel que soit le capital dont vous disposez. D’autre part, le capital social est une garantie financière pour les associés de l’entreprise car elle permet de solder les dettes potentielles dans le cas où surviendraient des difficultés financières. Une fois le dépôt effectué auprès de la banque, vous allez recevoir une attestation qui sera utilisée pour le dossier d’immatriculation.
Publication d’une annonce dans un journal légal
Le marketing et la publicité de votre procédure de création de SCI intègrent la publication d’une annonce dans un journal légal. Cette étape a pour but d’informer l’opinion de la création de votre SCI. C’est une procédure administrative incontournable qui revêt d’énormes avantages pour votre structure, par exemple elle permet d’alerter des personnes qui pourront être de futurs clients.
Cette annonce doit obligatoirement comporter les informations suivantes : le nom de la structure, son statut juridique, le nom des responsables de gestion, l’adresse du siège social ainsi que la date de début de l’activité.
Eléments constitutifs du dossier d’immatriculation de la SCI
Après avoir rempli toutes les étapes précédentes, vous êtes maintenant prêt à déposer votre dossier d’immatriculation. Cette dernière étape marque en quelque sorte la matérialisation de la naissance de votre société. Le dossier d’immatriculation doit contenir les pièces suivantes :
une copie originale des statuts de votre SCI, daté et signé par le gérant ; une attestation de publication dans un journal d’annonces légales ; une pièce d’identification du gérant de votre SCI, une déclaration de non-condamnation du gérant, une pièce justificative d’occupation des locaux, une déclaration des bénéfices nets et un formulaire M0 de SCI que vous aurez préalablement rempli.
Dépôt du dossier d’immatriculation auprès du Greffe du tribunal de commerce
Lorsque votre dossier est complet, vous pouvez le déposer au Greffe en vue de l’obtention de l’immatriculation de votre SCI. Cette étape capitale marque l’existence légale d votre société par l’obtention de votre extrait Kbis et un numéro Siren.
Vous avez plusieurs possibilités pour réaliser le dépôt de votre dossier d’immatriculation : soit vous l’envoyez via la poste, soit vous vous déplacez au Greffe, ou encore vous l’effectuer directement en ligne au travers d’un site dédié. Notez que les deux premières options de dépôt requièrent le remplissage du formulaire M0, ce qui n’est pas le cas lorsque vous déposez en ligne.
Frais nécessaires à la création d’une SCI
Vous devez savoir que chacune des étapes intervenant dans la création d’une SCI a un coût et il est important de les connaître afin d’éviter les surprises désagréables. Si certains associés ont participé aux frais de création, ils pourront se faire rembourser une fois que la société sera fonctionnelle. Vous pouvez tous les détails sur les coûts de création en visitant le site www.legalstart.fr/fiches-pratiques/sci/comment-creer-une-sci/.
Vous êtes désormais bien outillé sur toutes les étapes de la création d’une SCI en général et d’une SCI familiale en particulier. N’hésitez pas toutefois à solliciter les services d’un expert juridique ou vous tourner vers un site internet juridique dédié à la question pour un meilleur accompagnement tout au long de la procédure de création de votre société civile immobilière.
